Квартирная лихорадка: лопнет ли «ипотечный пузырь» в России

В России продолжается ипотечный бум. Ключевым его фактором стала программа льготного кредитования. Но это привело к резкому повышению цен на жилье и росту сложностей с обслуживанием таких займов россиянами. Впрочем, банки пока проблем на рынке ипотеки не наблюдают.

Фото Квартирная лихорадка: лопнет ли «ипотечный пузырь» в России
РИА Новости / Константин Михальчевский
Facebook
ВКонтакте
share_fav

Россию захлестнул ипотечный бум. По итогам 2020 года портфель кредитов на покупку недвижимости у банков вырос на 21% и сейчас достигает 10,7 трлн рублей. Грозит ли российской экономике ипотечный пузырь? И что с этим делать?

В зоне особого внимания

Ипотечный рынок в России требует особого внимания Центрального банка, так как резкий рост ипотечного портфеля и цен на недвижимость может привести к образованию пузыря. Об этом говорится в заключении Счетной палаты (СП) на отчет об исполнении федерального бюджета за 2020 год.

«Резкий рост ипотечного портфеля и рост цен на недвижимость может сформировать финансовый пузырь, который может серьезно ударить по стабильности финансового сектора и доходам населения», - сообщили аудиторы СП.

За весь прошлый год в России было предоставлено 1,713 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4,3 трлн рублей. Это больше показателей 2019 года как в количественном выражении - на 35%, так и в денежном - на 51%. В первом полугодии 2021 года эта тенденция продолжилась, отмечают эксперты.

Заразительные льготы

Ключевым фактором роста спроса на ипотеку стала программа льготного кредитования на покупку недвижимости. Она была введена в 2020 году для поддержки строительной отрасли и рынка жилья в период эпидемии ковида.

До середины 2021 года ее условия были весьма привлекательными. Купить квартиру можно было только в новостройке, но при этом ставка составляла 6,5%, а стоимость жилья не должна была превышать 6 млн рублей в регионах и 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге. Первоначальный взнос также был небольшим – от 15% стоимости жилья.

Учитывая, что государство компенсировало банкам разницу в ставках, те могли гибко менять свои условия кредитования, чтобы привлечь больше клиентов. В итоге в некоторых случаях ставки упали ниже 6%. Такие предложения на рынке привели к ажиотажному росту спроса на ипотечное жилье, даже несмотря на снижение доходов из-за коронавирусных проблем в экономике.

Затем условия этой программы были изменены: до июля 2022 года взять кредит можно уже под 7% на жилье не дороже 3 млн рублей. Фактически такие изменения отрезали от льготной ипотеки Москву и Санкт-Петербург. Но спрос переместился в регионы, где остается достаточно высоким.

Ценовой удар

Повышенный спрос на ипотеку привел к быстрому росту цен на недвижимость. В 2020 году на первичном рынке он составил 12%, на вторичном - на 9,5%, отмечается в отчете Счетной палаты.

О рекордном росте цен на жилье с начала эпидемии коронавируса в сентябре во время выступления в Совете Федерации говорила глава Банка России Эльвира Набиуллина, приводя при этом несколько иные цифры. Квадратный метр подорожал на 39%, а до этого за семь лет, с 2013 по 2019 год, цены выросли только на 33%, отметила она.

Рост цен на жилье по сути нивелировал позитивный эффект льготной ипотеки. Чтобы купить квартиру, заемщику нужно было взять кредит на большую сумму. И уже сейчас это приводит к проблемам с обслуживанием таких займов.

Беднякам тут не место

Ускорение инфляции, снижение реальных располагаемых доходов и рост долговой нагрузки привели к падению платежной дисциплины, рассуждают аналитики. И этот процесс может продолжаться и дальше, а просроченная задолженность будет расти как в абсолютном, так и в относительном выражении.

«Опасность ипотечной лихорадки заключается в вовлечении в орбиту кредитования значительной части населения, в будущем не всегда способной качественно обслуживать задолженность», – цитируют «Ведомости» экспертов РЭУ им. Г. В. Плеханова. И в ряде регионов страны такие тенденции уже отмечаются, говорят аналитики.

Но в целом по России темпы выдачи новой ипотеки пока перекрывают проблемы с ее обслуживанием. Доля просроченных кредитов составляет 0,6% и снизилась с марта 2020 года на 3,8%. В Москве при весьма быстром приросте ипотеки – с начала пандемии он составил 50,4% – просроченная задолженность сократилась на 9,4% и составляет сейчас 0,8%.

Проблем нет?

Российские банки пока что особых проблем на ипотечном рынке не наблюдают. Они достаточно консервативны в этом сегменте кредитования, большинство заемщиков имеют стабильный доход выше среднего в регионе, а риск для банка закрывается залогом и адекватным первоначальным платежом, рассуждают аналитики. Просрочка может расти, но потери для банков в этом сегменте останутся близкими к нулю.

В России не распространены такие риск-факторы, как плавающие ставки, валютные кредиты и ипотека без первоначального взноса. Поэтому высокое качество демонстрируют не только новые выдачи, в которых значимую долю занимает господдержка, но и более ранние кредиты, говорят банкиры. При этом высокая доля просрочки в отдельных регионах может лишь сигнализировать о том, что в них хуже стандарты выдачи.

Изменение условий льготной госпрограммы ипотеки должно ограничить инвестиционный спрос на жилье в крупных региональных центрах и прилегающих к ним областях, полагают в ЦБ. В Центробанке считают, что темпы ипотечного кредитования стали более сбалансированными.

Вместе с тем регулятор ожидает роста просроченной задолженности по предоставленным в 2020 году ссудам по мере их «вызревания». Однако пока, как считают в ЦБ, качество ипотечного портфеля остается высоким и доля ссуд с просрочкой более 90 дней не превышает 1%.

Хочешь понять, что происходит на самом деле?

Читай Телеграм канал и Яндекс. Дзен канал «Ясно Понятно».

Просто и доходчиво - о самых важных новостях в обществе, политике и экономике.

Без лишних слов расскажем о том, кто виноват и что делать.

Подписывайтесь на наши статьи в Google News
#Россия
#ипотека
#кредиты
#недвижимость
#экономика